5.- ¿Cuánto es la mensualidad de un crédito a 20 años con una tasa de interés anual del 3.4% para la compra de un departamento con valor de $ 600,000 usd, si el cliente nos paga el 20% de enganche?

precio total                                            $ 600,000.- usd
enganche  20%                                      $ 120,000.- usd
cantidad a financiar                               $ 480,000.- usd
tasa de interés de 3.4% x 20 años               68%
total de intereses                                    $ 179,040 usd
Intereses mas cantidad a financiar      480,000 + 179,040 = 659,040 usd
659,040 / 240 meses (20 años)                =  $ 2,746.- usd


La mensualidad que tendría que pagar el cliente de ésta manera es de  $ 2,746.- usd

Caso Olga

Ficha Técnica Caso Olga

Casa en Venta

Fraccionamiento  Andalucía II

S.M. 528, MZ 6, Lt 2

Calle Sin nombre, Villa V12                                                           

Cancún, Quintana Roo

Terreno            80 m2

Construcción   65 m2

Edad                  5

Niveles              2

Recámaras       2

Baños                1.5

Cocina

Patio trasero

Estacionamiento  1 descubierto

     Linda casita en dos niveles. Buen estado de conservación. Calle cerrada. Crédito hipotecario.

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fecha de compra                      28 de lulio de 2006

precio de venta                        $ 386,000.- pesos

crédito hipotecario                   $ 225,000.-  a 20 años con tasa de interés fija de 10.34% anual

saldo ál 10 de mayo de 2011   $ 254, 729.80

mensualidad 58

mensualidad hipotecaria            $ 3,161.- (seguro incluido)

La señora Olga aún le debe mucho dinero a la hipotecaria. Hay una casa similar, pero en excelentes condiciones y muy buenios acabados, y tiene precio de venta  $ 550,000.- pesos a negociar. Sinceramente no creo que ésta casa se llegue a vender en más de $ 460,000 pesos. Ya le invirtió mucho dinero. A ella ya le costó 331,440 pesos, y aún le faltan por pagar 254,729.80 pesos. Siendo bien sinceros, nadie le va a pagar 585,000 pesoso por su casa. Y aún tiene que pagar la comisión de la agencia inmobiliaria.

 Todo depende de la urgencia que tenga la señora Olga de vender. Alrededor se venden varias casas, y siempre salen las que tienen mejor precio. Yo le recomemdaría que si no tiene una gran necesidad de vender, puede arrendar la propiedad. De esta manera, puede ir pagando las mensualidades que tiene contraídas, y al final que la casa se vaya pagando sola. Una renta de 3,400 ó 3,600 pesos.

Para hacer una ficha técnica más completa, sería necesario tomar fotos del interior del inmueble.

La estrategia, sería la de ponerle un bonito letrero, subirla a M3, y a la página AMPI, comunicar via twitter a otros inmobiliarios.

13.- ¿Qué es NAREIT?

NAREIT, the National Association of Real Estate Investment Trusts, Asociación Nacional de los Fondos de Inversión de Bienes Raíces

12. Qué es un REITS?

REIT es la denominación de los Real Estate Investment Trusts en Estados Unidos. Es un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública.
El ABC de estos particulares fondos de inversión que mueven miles de millones de U$S en opciones inmobiliarias. Son esencialmente vehículos de inversión pública, es decir que cotizan en la Bolsa de Valores. Actualmente tienen una gran liquidez a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias. En efecto, el inversor puede comprar y vender estos activos con gran simplicidad y a bajo costo en el mercado de capitales. En general cotizan en el New York Stock Exchange y en el American Stock Exchange, así como también en el NASDAQ. Como la demanda es sostenida, hoy en día la liquidez está asegurada. Un REIT es simplemente un vehículo a través del cual un grupo de inversores se juntan para hacer inversiones inmobiliarias de escala, a las que normalmente solos no accederían.

Las características básicas de los REITs son:

Debe ser un fideicomiso (Trust) administrado por un fiduciario (Trustee). Al menos debe contar con 100 beneficiarios y los 5 más importantes no deben tener más del 50% del total.
Debe emitir certificados negociables y transferibles públicamente Los activos más importantes deben ser inmobiliarios. De hecho, el 75% de los ingresos deben provenir de real estate (alquileres, hipotecas, ganancia por la venta de inmuebles, etc.).
Las inversiones deben ser mayoritariamente de largo plazo, aunque en ciertas proporciones se acepta que tengan bonos del tesoro americano y cash. El 90% de los ingresos netos deben distribuirse anualmente entre los beneficiarios.

11.- ¿Qué es una fibra?

• Vehículos para la inversión en bienes raíces. Ofrece pagos periódicos del resultado fiscal proveniente de las rentas y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía).

Al menos 70% de los activos de la FIBRA deben de estar invertidos en Bienes Raíces destinados al arrendamiento

• La propiedad construida o adquirida debe tener como fin el arrendamiento.
• Las propiedades no deben de ser vendidas por al menos cuatro años después de su adquisición o termino de construcción.

10.- Me ofrecen un negocio en el cual tengo que compartir la comisión, el cliente está indeciso, tengo dos inmuebles que ofrecer, en el primero tengo una comisión del 5% y en el segundo una comisión del 7%. ¿Qué hago?

Yo, le enseñaría los dos inmuebles, y que el cliente tome la  decisión de cual es el que más le conviene.  Aunque yo gane un 1% más, prefiero ganar la confianza de mi cliente y que me siga tomando en cuenta como su asesor al que le tiene confianza. Ese punto porcentual no me va a hacer ni más ni menos rica, y mi cliente puede salir beneficiado.

9.- Estoy en problemas, me tengo que comprar mi casa, me ofrecen 2 propiedades iguales, en una me ofrecen 12 meses sin intereses pagando 20% de enganche y la otra me ofrecen a pagar 3 meses el enganche y el saldo a 20 años con una tasa del 3% anual. El valor del inmueble es de 500,000 usd.

Pues yo le diría, que no se preocupe, ninguna de las dos opciones representa un problema.

      Si usted tiene el dinero, tome la opción número 1, del 20% de enganche, pague a 12 meses sin intereses y quítese de problemas. La casa será suya más rápido.

     Si usted no reúne el capital suficiente ó le hace falta liquidez para pagarla en 12 meses, tampoco se preocupe. Una tasa de interés del 3% es muy baja, y también puede ser muy conveniente.

8.- Inflación 5% tasa de interés, 7% en 10 años, cuánto valen 10,000 pesos de hoy (las tasas permanecen iguales)

Tasa de interés menos inflación,  7% - 5% = 2%, si a cada uno de los 10 años se le van sumando, lo de cada año,  esos  $ 10,000 pesos  nos vendría dando $ 12, 189.- pesos neto

7.- Innovar ó morir, tres esquemas de innovación en el sector inmobiliario.

I. Aprender e implementar todo lo relacionado con los nuevos avances tecnológicos. Twitter, facebook,  M3, página AMPI, etc, subir muchas fotos, y también videos. Ver como puedo llegar a más clientes utilizando estos medios.

II. Seguir en contacto con todos los inmobiliarios de la zona, conocerlos, estar en el AMPI, que es donde está el pulso del mercado.

III. Tratar de llegar a gente de otras partes del mundo

6.- El costo de la vida se incrementó el último año en un 6%, las ventas bajaron dime una estrategia financiera para incrementar el volumen del negocio en tu empresa.

Utilizaría en mayor medida todos los medios electrónicos, ya que ahora uno puede traer la oficina consigo mismo. Un Smartphone, un ipad, una laptop. Tengo ahí toda la información, son clientes mas directos y de esta manera puedo reducir gastos de personal y de oficina.

4. En el mundo hay una contracción económica desde el ao 2009, dime tres acciones a implementar como profesional inmobiliario

Creo que lo más importante actualmente es modernizarse,

 1. olvidarse del periódico y medios impresos y

 2. subirse al internet, y

 3. utilizar todos los medios electrónicos posibles para estar interconectada con el mundo globalizado.

 4. Publicarme también en inglés.

3.- Como embajador de la inversión inmobiliaria qué estrategia ocuparías para la venta de un terreno apto para un desarrollo náutico comercial?

En primer lugar, armaría un expediente muy completo con toda la información que pudieran llegar a requerir mis posibles clientes. Fotos, planos, mapas, uso de suelo, proyecciones. Algo muy atractivo y que cautive la atención. Después algo más detallado ya para los expertos de los inversionistas.

Los trataría de convencer de todas las bondades de la zona.

Trataría de llegar a asociaciones, o ver la manera de cómo acercarse a ellos, y atraer un segmento del millón de yates y embarcaciones que ahora están en la costa este de los E.U.

2.- ¿En un escenario inflacionario del 5% anual, que significa $ 10,000.- usd a 12 meses sin intereses?

Quiere decir, que me voy a ahorrar $ 500.- usd, y si sigue bajando el dólar, igual y hasta un poquito más.

1.- ¿Qué es el valor presente neto?

El Valor Presente Neto (VPN) es el método más conocido a la hora de evaluar proyectos de inversión a largo plazo.  El Valor Presente Neto permite determinar si una inversión cumple con el objetivo básico financiero: MAXIMIZAR la inversión.  El Valor Presente Neto permite determinar si dicha inversión puede incrementar o reducir el valor de las PyMES.  Ese cambio en el valor estimado puede ser positivo, negativo o continuar igual.  Si es positivo significará que el valor de la firma tendrá un incremento equivalente al monto del Valor Presente Neto.  Si es negativo quiere decir que la firma reducirá su riqueza en el valor que arroje el VPN.  Si el resultado del VPN es cero, la empresa no modificará el monto de su valor.

Es importante tener en cuenta que el valor del Valor Presente Neto depende de las siguientes variables: 

La inversión inicial previa, las inversiones durante la operación, los flujos netos de efectivo, la tasa de descuento y el número de periodos que dure el proyecto. 

¿Qué son los bienes excluidos ó con comportamiento diferente al mercado?

Es un bien inferior  cuya demanda aumenta a medida que lo hace su precio y disminuye igualmente al hacerlo éste.

¿qué es un foreclosure?

Foreclosure no es más que la anulación, en su contra, de una hipoteca. Cuando usted compró su casa, seguramente adquirió un préstamo y el prestamista, a su vez, aseguró su s intereses en la propiedad. En caso de que usted no pueda pagar su hipoteca, esto le dará al prestamista todo el derecho de tomar acción sobre su propiedad y quedarse con las ganancias que se obtengan de ella para cubrir su inversión.

En México lo que sucede cuando no se paga la hipoteca, es que el banco pone en remate la casa para así poder recuperar lo que el mismo banco prestó para la compra de ésta.